A legislação do imposto sobre imóveis em Portugal sofreu várias alterações significativas nos últimos anos. O valor patrimonial tributário dos imóveis (VPT), que é o valor atribuído pela Autoridade Tributária para efeitos fiscais, constitui a base de cálculo dos impostos sobre a propriedade ou, em certos casos, determina os valores mínimos sobre os quais incidem os impostos aplicáveis às transmissões.
Anteriormente o VPT dos imóveis era muito baixo e existia, em geral, uma grande discrepância entre esse valor e o valor de mercado dos imóveis. Para corrigir esta situação e aumentar a receita fiscal, a Autoridade Tributária portuguesa implementou em 2003 uma profunda reforma da tributação do património, que levou a um aumento gradual do VPT de todos os imóveis, aproximando-o dos valores de mercado e, consequentemente, aumentando os impostos devidos e reduzindo e controlando a evasão fiscal.
Para atualizar o VPT dos imóveis o legislador criou uma fórmula através da qual o novo valor patrimonial é calculado de forma mais objetiva:
VPT = VC x A x Ca x CI x Cq x CV, em que:
1 – VPT = Valor patrimonial tributário atribuído pela Autoridade Tributária ao imóvel;
2 – VC = Valor base dos prédios edificados (valor de construção por m2 fixado anualmente pela Autoridade Tributária acrescido do valor do m2 do terreno de implantação, 25% daquele valor) – atualmente 1603;
3 – A = Área bruta de construção – soma da área total de construção incluindo terraços, garagem, lugares de estacionamento e arrecadações;
4 – Ca = Afetação do imóvel, isto é, comércio, serviços, habitação;
5 – CI = Localização – coeficiente fixado de três em três anos pelo município e que pode variar entre 0,4 e 3,5;
6 – Cq = Qualidade e conforto – fatores que podem aumentar ou diminuir o valor, como a existência de piscina ou a inexistência de elevador em edifícios com mais de três pisos;
7 – CV = Vetustez – coeficiente aplicável em função da idade do imóvel. Quanto mais antigo, menor o coeficiente;
Todos os imóveis que mudaram de proprietário desde 2003 já foram reavaliados de acordo com esta nova fórmula. Os restantes imóveis que ainda não foram transacionados encontram-se em processo de reavaliação pela Autoridade Tributária, esperando-se que este processo esteja concluído até ao final de 2013. Na maioria das situações este aumento do VPT conduzirá a um aumento do IMI a pagar. É importante que, quando receber a notificação com o novo valor, confira as áreas e coeficientes aplicados, pois podem ocorrer erros.
Note que o IMI de 2012, pago em 2013, já será calculado com base neste novo VPT. Se a avaliação do imóvel não for efetuada atempadamente o imposto será liquidado com base no valor anterior e posteriormente ajustado. Para evitar um aumento abrupto do imposto a pagar, o governo limitou, para os dois anos seguintes, o acréscimo do imposto a um máximo de 175 ou a um terço da diferença entre o antigo e o novo VPT, passando os proprietários a pagar o valor total apenas a partir de 2015 (relativo a 2014)*.
Segue-se um resumo dos principais impostos aplicáveis à compra, detenção, arrendamento, venda ou transmissão por herança de imóveis em Portugal:
Este imposto é pago pelo comprador antes da escritura de compra e venda. Nos imóveis destinados a habitação, a taxa é variável em função do preço de aquisição e pode ir até 6%. Nos prédios rústicos aplica-se a taxa de 5% e em terrenos para construção ou outros tipos de imóveis a taxa é sempre de 6,5%*. A base mínima sobre a qual o IMT pode ser calculado é o VPT, mesmo que o preço de venda seja inferior.
Estes custos são suportados pelo comprador, respetivamente, antes, no momento da assinatura da escritura e com o subsequente registo do imóvel em seu nome. O imposto do selo sobre a compra é de 0,8% do preço de venda; a base mínima sobre a qual incide o imposto é o VPT, mesmo que o preço de venda seja inferior. Os honorários de notário e os emolumentos de registo não deverão exceder 11.000.
É pago anualmente, em regra em atraso, normalmente em duas prestações, podendo, consoante o montante, ser liquidado em três prestações (abril, julho e novembro). Este imposto é calculado com base no VPT do imóvel e a taxa pode variar entre 0,3% e 0,5%. Dentro destes limites a taxa é fixada anualmente pelo município onde o imóvel se situa. No concelho de Loulé, por exemplo, a taxa atualmente aplicável é de 0,4%. Para prédios rústicos o IMI mantém-se em 0,8%*.
Para aumentar a receita fiscal e cumprir as exigências das entidades internacionais que supervisionam o programa de ajustamento económico de Portugal, o governo português introduziu temporariamente um novo imposto anual sobre imóveis com VPT superior a 1 milhão de euros. Estes imóveis ficam sujeitos ao IMI já existente e a este novo imposto, à taxa máxima de 1,5% do VPT, que, apesar de elevada, é ainda significativamente inferior à de outros países europeus como Espanha, Grécia e França, onde a tributação anual sobre imóveis pode atingir respetivamente 3,6%, 2,1% e 2,2%**. Este imposto já foi aplicado em 2012 e será também devido em 2013 à taxa de 1% do VPT para todos os imóveis habitacionais*. O pagamento será efetuado em simultâneo com o IMI, com base no mesmo VPT.
Na venda de um imóvel pode ser devido imposto sobre mais-valias, atualmente à taxa de 28% para pessoas singulares e 25% para sociedades (não residentes). Este imposto incide sobre a diferença entre o preço de venda e, consoante o que for mais elevado, o preço de aquisição e construção (se aplicável), corrigido pelos coeficientes de atualização, ou o primeiro VPT igualmente corrigido. Por este motivo é importante que, em caso de construção, sejam obtidos e guardados todos os recibos e faturas dos montantes pagos aos empreiteiros, para que esses custos possam ser deduzidos à mais-valia aquando da venda. Podem ainda ser deduzidos outros custos, como determinadas obras efetuadas nos cinco anos anteriores, impostos, honorários de notário e registos pagos na aquisição, bem como a comissão da agência imobiliária. Se o imóvel vendido for a sua habitação própria e permanente e se o produto da venda for reinvestido, no prazo de 36 meses, na aquisição, construção ou beneficiação de outra habitação própria e permanente situada em território da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu com o qual Portugal tenha convenção de troca de informações em matéria fiscal, poderá evitar total ou parcialmente o pagamento deste imposto, consoante o montante reinvestido.
Atualmente não existe em Portugal imposto sucessório sobre heranças ou doações entre familiares diretos, isto é, entre pais e filhos e entre cônjuges, embora nas doações seja devido imposto do selo à taxa de 0,8% sobre o VPT. Em todas as outras situações de herança ou doação aplica-se imposto do selo à taxa de 10% sobre o VPT.
Todos os proprietários que arrendam imóveis em Portugal devem declarar essas rendas à Autoridade Tributária, mesmo que os pagamentos não sejam recebidos em Portugal. Destas rendas podem ser deduzidos diversos custos e despesas, nomeadamente impostos (IMI e IS), seguros, despesas de manutenção e conservação do imóvel, entre outros. Estes encargos podem ser abatidos ao rendimento bruto para apurar o lucro tributável, o qual será sujeito a imposto à taxa de 25% para sociedades e 28% para pessoas singulares (não residentes).
Note que os valores indicados para IMT, IMI e IS podem aumentar significativamente e deixarão de beneficiar da limitação do imposto a pagar nos dois anos seguintes caso o imóvel esteja situado numa “jurisdição de tributação privilegiada” (lista negra). ** In Expresso – suplemento de economia de 02/02/2013.
Esta informação é de caráter geral e não dispensa o aconselhamento específico de um advogado ou consultor fiscal.