La législation relative à l’imposition des biens immobiliers au Portugal a connu plusieurs modifications importantes ces dernières années. La valeur patrimoniale imposable des biens (VPT), c’est-à-dire la valeur attribuée par l’Administration fiscale aux immeubles à des fins d’imposition, constitue la base de calcul des impôts sur la propriété ou, dans certains cas, détermine la valeur minimale pour l’application des taxes liées aux transactions immobilières.
Autrefois, la VPT des biens immobiliers était très faible et il existait en général un écart important entre cette valeur et la valeur de marché des immeubles. Afin de corriger cette situation et d’augmenter les recettes fiscales, l’Administration fiscale portugaise a mis en œuvre en 2003 une réforme en profondeur de la fiscalité immobilière, entraînant une augmentation progressive de la VPT de tous les biens, la rapprochant des valeurs de marché et augmentant ainsi les impôts dus, tout en réduisant et en contrôlant l’évasion fiscale.
Pour mettre à jour la VPT des biens, le législateur a créé une formule permettant de calculer cette valeur de manière plus objective :
VPT = VC x A x Ca x CI x Cq x CV, où :
1 – VPT = Valeur patrimoniale imposable attribuée par l’Administration fiscale au bien ;
2 – VC = Valeur de base des bâtiments (valeur de construction par m2 fixée annuellement par l’Administration fiscale, plus la valeur du m2 du terrain d’implantation, égale à 25 % de cette valeur) – actuellement 1603 ;
3 – A = Surface brute de construction, somme de la surface totale construite, incluant terrasses, garage, places de stationnement et débarras ;
4 – Ca = Affectation du bien, à savoir commerce, services, habitation ;
5 – CI = Localisation, coefficient fixé tous les trois ans par la municipalité et pouvant varier entre 0,4 et 3,5 ;
6 – Cq = Qualité et confort, facteurs pouvant augmenter ou diminuer la valeur, comme l’existence d’une piscine ou l’absence d’ascenseur dans un immeuble de plus de trois étages ;
7 – CV = Vétusté, coefficient appliqué en fonction de l’âge du bien. Plus le bien est ancien, plus le coefficient est faible ;
Tous les biens qui ont changé de propriétaire depuis 2003 ont déjà été réévalués conformément à cette nouvelle formule. Les autres biens qui n’ont pas encore été vendus sont en cours de réévaluation par l’Administration fiscale, ce processus devant être achevé d’ici fin 2013. Dans la plupart des cas, l’augmentation de la VPT entraînera une augmentation de l’IMI à payer. Il est donc essentiel, lorsque vous recevez la notification avec la nouvelle valeur, de vérifier les surfaces et les coefficients appliqués, car des erreurs peuvent se produire.
Notez que l’IMI de 2012, payable en 2013, sera déjà calculé sur la base de cette nouvelle VPT. Si la réévaluation du bien n’est pas effectuée à temps, l’impôt sera liquidé sur l’ancienne valeur et ajusté ultérieurement. Pour éviter une hausse brutale de l’impôt, le gouvernement a limité, pour les deux années suivantes, l’augmentation de la charge fiscale à un maximum de 175 ou à un tiers de la différence entre l’ancien et le nouveau VPT, les propriétaires ne commençant à payer le montant total qu’à partir de 2015 (au titre de 2014)*.
Vous trouverez ci-dessous un résumé des principaux impôts applicables à l’achat, la détention, la location, la vente ou la transmission par héritage de biens immobiliers au Portugal :
Cet impôt est payé par l’acheteur avant la conclusion de la transaction. Pour les biens destinés à l’habitation, le taux varie en fonction du prix d’achat et peut atteindre 6 %. Pour les terrains rustiques, le taux applicable est de 5 % et, pour les terrains à bâtir ou autres types de biens, le taux est toujours de 6,5 %*. La VPT constitue toujours la base minimale pour le calcul de l’IMT, même si le prix de vente est inférieur.
Ces frais sont supportés par l’acheteur, respectivement avant et au moment de la signature de l’acte notarié, ainsi que lors de l’enregistrement du bien à son nom. Le droit de timbre sur l’acquisition est de 0,8 % du prix de vente ; la VPT constitue la base minimale de calcul, même si le prix de vente est inférieur. Les honoraires de notaire et les frais d’enregistrement ne devraient pas dépasser 11 000.
Il est payable chaque année, en général à terme échu, habituellement en deux versements, ou en trois (avril, juillet et novembre), selon le montant. L’impôt est calculé sur la base de la VPT et le taux peut varier entre 0,3 % et 0,5 %. À l’intérieur de ces limites, le taux est fixé chaque année par la municipalité où se situe le bien. Dans la municipalité de Loulé, par exemple, le taux actuellement appliqué est de 0,4 %. Pour les terrains rustiques, le taux de l’IMI reste fixé à 0,8 %*.
Afin d’augmenter les recettes fiscales et de respecter les exigences des organismes internationaux qui supervisent le programme d’ajustement économique du Portugal, le gouvernement a introduit temporairement un nouvel impôt annuel sur les biens immobiliers dont la VPT dépasse 1 million d’euros. Ces biens sont soumis à l’IMI existant et à ce nouvel impôt, au taux maximum de 1,5 % de la VPT, taux qui, bien que relativement élevé, reste nettement inférieur à celui d’autres pays européens comme l’Espagne, la Grèce ou la France, où la charge annuelle sur la propriété peut atteindre respectivement 3,6 %, 2,1 % et 2,2 %**. Cet impôt a été appliqué pour la première fois en 2012 et sera également dû en 2013, au taux de 1 % de la VPT, pour tous les immeubles d’habitation*. Le paiement sera effectué en 2013 en même temps que l’IMI, sur la base de la même VPT.
Lors de la vente d’un bien immobilier, un impôt sur les plus-values peut être dû, actuellement au taux de 28 % pour les particuliers et 25 % pour les sociétés (non résidents). Cet impôt est calculé sur la différence entre le prix de vente et, selon la valeur la plus élevée, le prix d’acquisition et de construction (le cas échéant), corrigé par les coefficients d’actualisation, ou la première VPT corrigée. Il est donc important, en cas de construction, de conserver toutes les factures des montants payés aux entrepreneurs, afin de pouvoir déduire ces coûts de l’impôt sur les plus-values lors de la vente. D’autres coûts peuvent être déduits, tels que certaines rénovations réalisées au cours des cinq dernières années, les impôts, les frais de notaire et d’enregistrement payés lors de l’acquisition, ainsi que la commission de l’agence immobilière. Si le bien vendu constitue votre résidence principale et si le produit de la vente est réinvesti, dans un délai de 36 mois, dans l’acquisition, la construction ou la rénovation d’une autre résidence principale située dans l’Union européenne ou dans l’Espace économique européen avec lequel le Portugal a conclu des conventions d’échange d’informations fiscales, vous pouvez éviter totalement ou partiellement le paiement de cet impôt, en fonction du montant réinvesti.
Il n’existe actuellement pas d’impôt spécifique sur les successions ou donations entre parents proches au Portugal, c’est-à-dire entre parents et enfants ou entre conjoints, bien qu’un droit de timbre de 0,8 % sur la VPT soit dû en cas de donation. Pour les autres situations d’héritage ou de donation, un droit de timbre de 10 % sur la VPT s’applique.
Tous les propriétaires qui louent des biens au Portugal doivent déclarer ces revenus à l’Administration fiscale, même si les loyers ne sont pas encaissés au Portugal. Divers coûts et dépenses peuvent être déduits de ces revenus, notamment les impôts (IMI et IS), les assurances, l’entretien et la conservation du bien. Ces charges peuvent être déduites du revenu brut pour déterminer le bénéfice imposable, soumis à un impôt au taux de 25 % pour les sociétés et 28 % pour les particuliers (non résidents).
Notez que les montants indiqués pour l’IMT, l’IMI et l’IS peuvent augmenter de manière significative et ne bénéficieront pas de la limitation de l’impôt à payer pour les deux années suivantes si le bien est situé dans une « juridiction à fiscalité privilégiée » (liste noire). ** In Expresso – supplément économie du 02/02/2013.
Ces informations sont d’ordre général et ne remplacent pas des conseils personnalisés fournis par un avocat ou un conseiller fiscal.