Na compra de um imóvel em Portugal, os acordos preliminares mais comuns são (i) um Contrato de Reserva, através do qual o vendedor se compromete a retirar o imóvel do mercado por um determinado período, sob certas condições, e (ii) o Contrato Promessa de Compra e Venda, pelo qual ambas as partes assumem o compromisso de comprar e vender. É importante garantir que existe uma proposta vinculativa e, caso seja necessário um documento imediatamente vinculativo, a assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda é o instrumento jurídico mais seguro.
Através de uma devida due diligence aos contratos é possível prevenir problemas futuros. O aconselhamento de um advogado qualificado quanto às cláusulas do contrato que vai assinar e à sua conformidade com a lei portuguesa torna a compra muito mais segura, não só no momento da assinatura, mas também para o futuro.
A análise do título de propriedade é fundamental na aquisição de um imóvel. Visa confirmar se o vendedor é efetivamente o legítimo proprietário do imóvel e se existem ónus ou encargos registados, ou quaisquer restrições ao título. Esta avaliação baseia-se sobretudo nos elementos constantes da Conservatória do Registo Predial e da Autoridade Tributária. Quaisquer ónus ou encargos registados sobre o imóvel devem ser cancelados antes da escritura.
Com a assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda, é normal que o comprador entregue um sinal, a título de adiantamento do preço. Trata-se de uma percentagem do preço total, que é negociável, sendo comum situar-se entre 10% e 30%.
Em caso de incumprimento do contrato, este sinal pode funcionar como cláusula penal. Se o vendedor faltar ao cumprimento, deverá devolver o sinal em dobro. Se o incumprimento for do comprador, o vendedor tem direito a fazer seu o montante entregue.
Cidadãos estrangeiros podem solicitar crédito à habitação em Portugal nas mesmas condições que os cidadãos portugueses, desde que cumpram os requisitos exigidos pelas instituições bancárias.
Na aquisição de um imóvel é igualmente essencial verificar a existência das licenças necessárias. Diferentes utilizações do solo exigem diferentes tipos de licença, sendo fundamental conhecer este enquadramento antes da conclusão do negócio para evitar surpresas desagradáveis. A título de exemplo, a Licença de Utilização é um documento obrigatório para a compra de imóveis urbanos, salvo no caso de construções anteriores a 7 de agosto de 1951.
Na compra de um imóvel existem impostos a pagar. O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é pago pelo comprador no momento da escritura e varia, em regra, entre 0% e 8% do valor de aquisição. O Imposto do Selo é outro imposto devido, à taxa de 0,8% sobre o valor declarado da compra. Caso seja contraído um empréstimo bancário, incide ainda Imposto do Selo adicional de 0,6% sobre o valor do financiamento.
Em Portugal, a transmissão da propriedade pode ser formalizada de duas formas: (i) mediante escritura pública de compra e venda celebrada perante notário ou (ii) através de documento particular autenticado assinado perante advogado, solicitador, câmara de comércio e indústria ou conservador. Este é o documento que atribui ao comprador o título formal de propriedade.
Após a assinatura da escritura, é obrigatório proceder ao registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial e à atualização dos dados na Autoridade Tributária. Sem este registo, a aquisição não pode ser eficazmente oposta a terceiros.
O vendedor pode ser responsável por defeitos de construção durante um prazo de 5 anos após a venda ou construção do imóvel. No entanto, esta garantia pode ser afastada se as partes acordarem expressamente na compra e venda do imóvel no estado em que se encontra.