Lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal, les accords préliminaires les plus courants sont (i) un contrat de réservation, par lequel le vendeur s’engage à retirer le bien du marché pendant une période déterminée, sous certaines conditions, et (ii) le contrat-promesse d’achat et de vente, par lequel les parties s’engagent à acheter et à vendre. Il est important de disposer d’une offre juridiquement contraignante et, si vous avez besoin d’un document immédiatement contraignant, la signature d’un contrat-promesse d’achat et de vente est l’instrument juridique le plus sûr.
Une due diligence juridique du contrat permet d’éviter de nombreux problèmes futurs. Les conseils d’un avocat qualifié concernant les clauses du contrat que vous allez signer et leur conformité au droit portugais rendent l’opération beaucoup plus sûre, non seulement au moment de la signature, mais aussi pour l’avenir.
L’analyse du titre de propriété est essentielle lors de l’acquisition d’un bien. Elle permet de vérifier si le vendeur est bien le propriétaire légitime et s’il existe des charges ou restrictions inscrites sur le bien. Cette analyse se fonde principalement sur les informations de la Conservation du Registre Foncier et de l’Administration fiscale. Toute charge ou hypothèque inscrite sur le bien doit être levée avant la conclusion de la vente.
Lors de la signature du contrat-promesse d’achat et de vente, l’acheteur verse généralement un acompte à valoir sur le prix. Il s’agit d’un pourcentage du prix total, négocié entre les parties, souvent compris entre 10 % et 30 %.
En cas d’inexécution du contrat, cet acompte peut fonctionner comme une clause pénale. Si le vendeur manque à ses obligations, il doit restituer le double du montant reçu. Si le manquement est imputable à l’acheteur, le vendeur peut conserver les sommes versées.
Les ressortissants étrangers peuvent demander un crédit hypothécaire au Portugal dans les mêmes conditions que les citoyens portugais, sous réserve de remplir les exigences des banques.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est également essentiel de vérifier l’existence des licences nécessaires. Les différentes utilisations du sol exigent des licences spécifiques et il est fondamental de connaître ce cadre avant la conclusion de la transaction afin d’éviter de mauvaises surprises. Par exemple, le permis d’utilisation est obligatoire pour l’achat d’immeubles urbains, sauf pour les constructions antérieures au 7 août 1951.
Lors de l’achat d’un bien, certains impôts doivent être payés. L’IMT (impôt municipal sur les mutations immobilières) est payé par l’acheteur au moment de la signature de l’acte et varie, en règle générale, entre 0 % et 8 % de la valeur d’acquisition. L’impôt de timbre est également dû, au taux de 0,8 % sur la valeur déclarée de l’achat. En cas de recours à un financement bancaire, un impôt de timbre supplémentaire de 0,6 % est prélevé sur le montant du prêt.
Au Portugal, le transfert de propriété peut être formalisé de deux manières : (i) par la signature d’un acte de vente devant notaire ou (ii) par un document privé authentifié signé devant avocat, huissier, chambre de commerce et d’industrie ou conservateur. Ce document confère à l’acheteur le titre formel de propriété.
Après la signature de l’acte, il est obligatoire d’enregistrer l’acquisition auprès du Registre Foncier et de mettre à jour les données auprès de l’Administration fiscale. Sans cet enregistrement, l’acquisition ne peut être opposée efficacement aux tiers.
Le vendeur peut être responsable des vices de construction pendant une période de 5 ans après la vente ou la construction du bien. Toutefois, cette garantie peut être écartée si les parties conviennent expressément d’acheter et de vendre le bien dans son état actuel.